TBMM’den site aidatlarına düzenleme: Artışlara sınır ve yeni yetki kuralları

Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilen yeni düzenlemeyle site aidatlarına ilişkin önemli değişiklikler yürürlüğe girmeye hazırlanıyor. Sitelerde yaşayan vatandaşları maddi açıdan zorlayan yüksek aidat artışlarının önüne geçilmesi amacıyla hazırlanan kanun teklifinin ilk 5 maddesi Genel Kurul’da kabul edildi. Düzenleme kapsamında, aidat belirleme sürecine yönelik yetki ve denetim mekanizmaları yeniden şekillendirilirken, keyfi artışların engellenmesi hedefleniyor.

Yeni düzenlemeyle birlikte site yönetimlerinin aidat belirleme konusundaki tek taraflı yetkileri sınırlandırılıyor. Aidat artışlarına ilişkin kararların kat malikleri kurulunun onayına sunulması zorunlu hale getirilirken, böylece daha şeffaf ve katılımcı bir yönetim modeli oluşturulması amaçlanıyor. Bu değişiklik, özellikle son dönemde yüksek aidat şikayetlerinin artması üzerine gündeme gelmişti.

Aidat belirleme yetkisi kat malikleri kuruluna verildi

Yapılan düzenleme ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli değişiklikler hayata geçiriliyor. Buna göre site yöneticilerinin aidat ve avans belirleme konusundaki yetkileri sınırlandırılarak, bu tür kararların kat malikleri kurulunun onayından geçmesi zorunlu hale getiriliyor. Böylece yöneticilerin tek taraflı ve keyfi kararlarının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Bu kapsamda işletme projeleri de kat malikleri genel kurulunda görüşülerek onaylanacak. Kat maliklerinin sürece doğrudan dahil edilmesiyle birlikte, aidatların belirlenmesinde daha dengeli ve denetlenebilir bir yapı oluşturulması amaçlanıyor. Bu düzenleme, site sakinlerinin karar alma süreçlerine daha aktif katılımını sağlayacak önemli bir adım olarak değerlendiriliyor.

Avans toplama ve işletme projelerine yeni kurallar getirildi

Yeni düzenleme yalnızca aidatlarla sınırlı kalmayıp, avans toplama ve işletme projelerine ilişkin süreçleri de yeniden düzenliyor. Buna göre site yöneticileri, ana gayrimenkulün yönetim, bakım ve işletme giderleri için gerekli olan avansı, yönetim planında belirtilen tarihte toplamakla yükümlü olacak. Eğer yönetim planında bu konuda bir tarih belirtilmemişse, avansların her yılın ilk ayında toplanması gerekecek.

Ayrıca kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi bulunmayan sitelerde, yönetici en geç 3 ay içerisinde geçici bir işletme projesi hazırlamak zorunda olacak. Hazırlanan bu proje, kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilecek ve yine 3 ay içinde genel kurulda görüşülerek karara bağlanacak. Bu uygulama ile işletme süreçlerinin daha planlı ve düzenli yürütülmesi amaçlanıyor.

Aidat artışlarına üst sınır getirildi

Düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri ise aidat artışlarına getirilen sınırlama oldu. Mevcut işletme projesi bulunan sitelerde, yeni dönem için belirlenecek aidat artışlarının bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacağı hükme bağlandı. Bu düzenleme ile özellikle yüksek oranlı artışların önüne geçilmesi hedefleniyor.

Bununla birlikte belirlenen aidat artışlarının kat malikleri kurulunun onayına sunulması da zorunlu olacak. Böylece hem artış oranları kontrol altına alınacak hem de site sakinlerinin bu süreçte söz sahibi olması sağlanacak. Bu değişiklik, son yıllarda sıkça gündeme gelen fahiş aidat artışlarına karşı önemli bir adım olarak değerlendiriliyor.

Yönetim planı değişikliklerine yeni şartlar getirildi

Yeni düzenleme kapsamında site yönetim planlarında yapılacak değişikliklere ilişkin kurallar da yeniden belirlendi. Buna göre toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için temsilciler kurulunda bağımsız bölümlerin üçte ikisinin onayı gerekecek. Bu şart, yönetim planlarının daha geniş bir uzlaşı ile değiştirilmesini zorunlu kılıyor.

Ayrıca geçici yönetimle ilgili hükümler de yine bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki çoğunluğunun oyu ile değiştirilebilecek. Bu düzenlemeye aykırı olan mevcut yönetim planı hükümleri ise geçersiz sayılacak. Böylece site yönetiminde daha demokratik ve şeffaf bir yapı oluşturulması hedefleniyor.

Tapu ve konut projelerine ilişkin düzenlemeler de kabul edildi

Kanun teklifinde yalnızca site aidatlarıyla ilgili değil, aynı zamanda tapu işlemleri ve konut projelerine ilişkin önemli değişiklikler de yer aldı. Buna göre konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamında hazırlanan değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getirildi.

Öte yandan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın 31 Aralık 2027 tarihine kadar gerçekleştireceği sosyal konut projelerine ilişkin ihalelerde damga vergisi istisnası uygulanacak. Bu sürenin 3 yıla kadar uzatılması konusunda ise Cumhurbaşkanı’na yetki verildi. Bu düzenlemelerle birlikte konut projelerinde maliyetlerin düşürülmesi ve sürecin daha etkin yürütülmesi amaçlanıyor.

Yeni düzenleme ne anlama geliyor?

TBMM’de kabul edilen bu düzenleme, site aidatlarının belirlenmesinde daha şeffaf ve katılımcı bir sistem oluşturmayı hedefliyor. Kat malikleri kurulunun yetkilerinin artırılması, site sakinlerinin mali yükümlülükler konusunda daha fazla söz sahibi olmasını sağlayacak. Aynı zamanda aidat artışlarına getirilen sınır ile vatandaşların yüksek maliyetlerle karşılaşmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Genel çerçevede değerlendirildiğinde, düzenlemenin hem site yönetimlerinin işleyişine hem de site sakinlerinin haklarına doğrudan etki etmesi bekleniyor. Yeni kuralların uygulanmasıyla birlikte aidat belirleme süreçlerinin daha dengeli hale gelmesi ve olası anlaşmazlıkların azalması öngörülüyor. Önümüzdeki süreçte düzenlemenin sahadaki etkileri daha net bir şekilde ortaya çıkacak.